截至2021年底，本轮房地产调整已过去四年多。刚刚过去的2025年，是行业企稳复苏的重要一年，也是政策从“根本性纾困”转向全面提振信心、盘活住房需求的一年。
今年，行业多项重要数据显示，房地产行业“止跌企稳”取得了一定成效。机构数据显示，预计2025年商品住宅交易量降幅将小于上年。预计全年销售面积约8.9亿平方米，销售额达8.4万亿元。四季度100个城市新房成交面积环比增长4%，12月份环比增长18%。
住房交易市场存在，才是真正的“温度计”今年房地产市场情绪已进入“市场化水域”。新房市场和二手房市场在价格、客户等方面有很大差异，并形成了清晰的管理体系。现房数量较多，现房价格持续下跌，成交量不断增加，即需房成为交易主体。
“通过一系列政策干预，2025年楼市暂时遏制住下行风险，实现了当初止跌企稳的目标。”该机构的报告显示，深层次的结构性库存问题和房价稳定预期尚未完全解决。政治还有发挥作用的空间。2026年生效，预计届时市场将进入“弱复苏、慢均衡、深度分化”的较低阶段。
努力消除限制性政策英语
2025年，房地产行业的主要政策基调是取消限制措施，促进住房需求释放。
据中国指数研究院监测，截至12月1日，全国210多个省市（州）出台了约560项政策，政策优化频率较2024年有所下降，主要集中在落实激活需求、优化供给的具体举措。
为刺激购房需求，各地政府主要从取消限制措施、优化公积金贷款、加大共同购房补贴、降低住房交易税费等方面，进一步降低购房成本，释放市场潜在购房需求。
12月底，中国政府公布了房地产市场新政策。进一步放宽限制放宽购房、信贷、公积金贷款等限制，降低无户籍家庭的社保和个人所得税要求，取消首套房和二套房商业贷款利率的区别。
作为国内房地产市场调控的“制高点”，中国政府接二连三的放松限购措施就是一个标志，也意味着房地产市场已进入不合理限购措施基本消除的时代。其他城市的政策优化力度也在逐步加强：广州全面取消限购、限购、限价，上海放宽郊区限购，深圳放宽非中心地区限购。
截至目前，全国首付利率、房贷利率均降至历史新低，公积金也住房公积金政策明显宽松。一线城市和二线中心城市正在逐步放松实行多年的限购政策，部分地区也解除限购以改善需求。
国家层面也落实减税政策，便利市场交易，开放交易链。例如，财政部最近宣布了一项新政策，两年内将个人购买的房屋对外销售的增值税税率从5%降低。调整为3%，将大幅降低存量房交易成本，加速交易流转，刺激存量房交易。
现有住宅“去库存”活动也在进行中，以刺激市场需求，帮助恢复市场供需平衡。
据中国指数不完全统计，截至11月底，超过全国已公布利用专项债券复垦收购闲置土地案件4800起，总面积超过2.5亿平方米，总价值超过6500亿元。在现有商品房收购方面，多地正在实施收购项目。例如，截至9月初，广西共收购现有住房2.9万套。
与此同时，不同地区多管齐下，去库存、控增长、优化供给。年度住房发展规划按照“人、房、地、钱”基本互联机制，明确和优化供给规模和结构。比如，北京明确加大站城一体化力度，成都深化“三色”土地供应管理机制，“品质住房”建设也进展顺利thly。
易居经济研究院表示，到2025年，全国房地产政策销售的精准度将大幅提升，各地区将打破以往“统一”的调控模式，根据市场供需情况、人口流动趋势、库存水平等制定差异化政策。一线城市政策以“边际优化、稳定、放松”为主，二线城市政策以“全面缓解、精准刺激”为主。
房地产市场“先涨后跌，后企稳”。
由于多轮调控政策的影响，今年以来房地产市场也出现了一些变化。
CRIC表示，今年一季度市场呈现上升趋势。 3月，“小印度之春”，全年贸易额出现小高峰。 5月中下旬进入6月，市场迎来又一次密集的疫情，迅速稳固的需求和一些改进进入市场。七月和八月的交易量已经恢复。四季度，100个城市新房交易面积环比小幅增长4%，其中12月份新房交易面积环比增长18%。
从全年新建住宅交易规模来看，该机构预计，2025年，销售面积约8.9亿平方米，销售金额8.4万亿元，分别比上年下降9%和13%，销售面积降幅比上年收窄4个百分点。 “2024年下半年行业交易量大幅增长，2025年新房交易量同比降幅缩小，符合市场最佳预期。
改善型住宅的需求一直是今年新房市场的关键支撑。据中智监测数据显示TA表示，从2025年开始，30个城市新建住房成交面积120平方米以上的比例将持续提升，其中120至144平方米的住房占比将超过30%。从交易总金额看，前11个月，北京、上海1000万套至2000万套新建商品住宅成交量同比分别增长38%和22%。
然而，经过四年的深度回调周期，目前整体新房市场成交规模较2021年峰值已下降近50%。纵观整个“十四五”期间，印华指数研究院测算，同期全国新建商品住宅销售总面积约为58亿平方米，较“十三五”期间下降25%，而销售量则较“十三五”期间下降了近50%。面积比峰值减少了近 50%2021 年。到 2025 年，将比之前的峰值低 50% 左右。
随着行业进入清理周期，经历过快速增长并寻求规模扩张的房地产公司正在逐渐缩减规模。截至2025年底，工业销售额超过1000亿日元的房地产企业仅有10家，包括保利发展、中海地产、华润地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发地产、中国金茂、越秀地产、滨江集团等。
在“新房市场持续萎缩”的情况下，现房市场成为房地产市场交易的“主战场”。
科瑞表示，过去一年，现有房地产市场和新建住房市场不再简单地交织在一起，而是形成了明显的“双轨运行”体系。两者在定价体系、客户群和分销逻辑方面存在重大差异。 “限价”后新建房的“锚定”逐渐消失，周边二手房的“价格反转现象”也逐渐消失，二手房的价格刚刚进入“市场化的海洋”。
从交易趋势来看，全年二手房交易呈现“上涨→下跌→稳定”的走势，核心市场保持稳定。后续数据显示，克而瑞预计，2025年全国30个主要城市二手房累计交易面积约为2.14亿平方米，是新建住房面积的1.85倍，较上年小幅增长0.2%。交易规模再次达到2021年行业调整以来的最高水平。
易居研究院数据显示，2025年11月，北上广深四个一线城市现房全年累计成交量达519021套，无不仅超过2024年同期（496,532辆），而且四年来首次突破51万辆大关，达到第三高水平。近9年来，继2020年、2021年之后，一直位居第二。
“一线城市现房交易的积极趋势值得赞赏。这表明，在经历2022年的周期性深度调整后，市场已连续三年实现稳步复苏，处于清晰而强劲的复苏轨道上。”易居经济研究院认为，在各地积极稳健的购房政策支撑下，市场基本面认为，价格调整后市场心态得到积极修复，需求得到释放。
2026年继续去库存稳定预期
虽然2025年的房地产市场已经止住颓势，整体交易量趋于稳定，仍然存在一些深层次问题。
易居研究院表示，房地产行业在经历了2016年至2021年持续增长的繁荣期后，又经历了2022年至2025年不寻常的四年下跌周期，这足以证明市场正处于严重的回调过程中。连续第四年下降与房地产供需发生重要变化直接相关，警示市场存在需求不足的风险。
该机构表示，目前二手房成交量总体良好，分析销售市场形势，兼顾新房和二手房，应理性考虑。同时，认识到购房潜在需求不足的问题，要特别抓好“去库存”，努力进一步发挥政策效应、刺激需求。
近期出台的减税降费政策现有住房交易是当前市场问题的一个例子。从行业来看，目前二手房价格同比降幅已经连续两个月加大，优质住宅项目的销量也在下降，价格开始下跌。 “价格竞争。”市场流通受阻，换代产品（卖旧换新）需求减少，换代销售改善受到阻碍。
因此，2026年新的一年房地产行业止跌回稳的进程不能放缓。
中国指数研究院认为，2026年将是“十五五”规划的开局之年。中央经济工委决定全面开展2026年经济工作，强调要坚定对“十五五”规划信心，实现良好开局。作为最大的来源之一内需方面，房地产业将继续发挥扩大内需的重要作用，各项政策措施有望继续落实。
易居还认为，2026年将是进一步开拓市场需求的重要一年，特别是在城中村改造、旧房改造、帮助弱势群体购房、释放现有业主的置换需求等方面。更有潜力可以刺激市场需求。美好家园的建设将更加规范、更具吸引力，有效促进销售市场的发展。
同时，2026年“去库存”力度可能会加快，更强有力、精准的政策可能会出台。中央经济工作委员会明确了去库存的方向，把它作为防范化解风险、稳定房地产市场的抓手。未来可能会有多个地区加大商品房存量收购力度，用于保障性住房，迅速压缩存量规模。
长期来看，日本房地产业仍有发展空间。据中石测算，“十五五”期间全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。除了市场化的商品房外，保障性住房也将吸收部分增加的需求。按照70-80%的整体转化率计算，未来五年新建商品住宅年均销售面积预计在700-8亿平方米。
“行业深层次的库存和房价预期的结构性问题尚未完全解决，市场信心的恢复将需要更长的过程。”科瑞认为，整体市场将进入“弱复苏、慢均衡、深分化”阶段2026年即将到来，保持政策连续性和稳定性，重塑市场供需新平衡，实现房地产业高质量发展[编辑：张艳玲]
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